Генеральный подрядчик

Взаимоотношения субподрядчика и генерального подрядчика // BelPravoby [4:30]

Генеральный подрядчик — это менеджер и исполнитель, который нанимается клиентом для исполнения работ по проекту.

Генеральный подрядчик отвечает за координацию работ на проекте. При работе над проектом генеральный подрядчик, помимо строительной, может исполнять управленческую функцию, координируя работу участников проекта на всех этапах.

Обязанности

Генеральный подрядчик несет ответственность за предоставление всех материалов, человеческих ресурсов, оборудования (например, инженерных систем и инструментов) и услуг, необходимых для организации строительства объекта или помещения. Для выполнения всех работ или их части генеральный подрядчик нанимает специализированных субподрядчиков. Генеральный подрядчик также несет ответственность за качество всех выполненных работ всеми субподрядчиками.

Обязанности генерального подрядчика могут включать в себя также подачу документации для получения разрешения на строительные работы, консультационную деятельность по запросу заказчика, обеспечение безопасности процесса строительства и сохранности имущества, управление персоналом на объекте, обеспечение геодезических и инженерных работ, утилизацию или переработку строительного мусора, осуществление и отслеживание оплаты за услуги субподрядчиков, а также ведение общей сметы проекта и приемка объекта.

При работе генеральный подрядчик должен детально исследовать помещение на начальной стадии проекта, изучить дизайн-проект и предложить наиболее рациональные решения для заказчика. Отношения с заказчиком напрямую влияют на конечный результат. Профессиональные генеральные подрядчики делают весь процесс строительства максимально прозрачным и понятным для клиента, открыто говорят о поставщиках и подрядчиках, учитывая специфику требований и особенности бюджета.

Генеральный подрядчик должен иметь всестороннюю экспертизу для качественного выполнения работ. В практике работы с ремонтом готовых помещений часто встречаются случаи, когда готовое пространство выглядит как новый офис, а в действительности нуждается в серьезном ремонте. Только опытный специалист сможет дать профессиональную оценку реального состояния объекта. При этом, чтобы максимально избежать дополнительных издержек, анализ необходимо проводить уже на начальном этапе работы над проектом.

Прежде чем приступить к работе по заданию заказчика, генеральный подрядчик обязан провести анализ площадки. В ходе данных изысканий могут обнаруживаться несоответствия существующей строительной документации и различные дефекты: например, для готовых объектов, по которым запланировано проведение ремонтных работ, это могут быть как незначительные дефекты — изношенное ковровое покрытие или некачественная покраска стен, так и существенные недостатки, которые в дальнейшем могут негативно отразиться на эксплуатации объекта. Особое внимание в ходе анализа следует обращать на аудит инженерных систем, неполадки в работе которых могут привести к сложностям и затратам в будущем.

Генеральные подрядчики часто управляют всем процессом строительства. Они нанимают субподрядчиков для выполнения специализированных строительных работ. Нередко генеральные подрядчики самостоятельно обеспечивают выбор и покупку оборудования для строительства, предоставляют ресурсы рабочих. Генеральный подрядчик может не исполнять строительные работы самостоятельно и делегировать задачи субподрядчиком, однако профессиональный генеральный подрядчик должен быть знаком с методикой и особенностями строительства, чтобы эффективно управлять всем процессом строительства.

Требования по лицензированию

Длительное время требования по лицензированию генеральных подрядчиков в России были обязательными: сфера подлежала государственному лицензированию. Однако сегодня сертификат для допуска к работам предоставляют саморегулируемые организации — СРО или СРОС. Данное свидетельство обеспечивает допуск к определенному перечню работ. Для получения свидетельства необходимо соблюсти кадровые, материально-технические и организационные требования.

Требования к образованию

Каких-либо специализированных квалификаций и знаний для того, чтобы стать генеральным подрядчиком, сегодня не требуется. Лишь ряд организаций российского рынка и их руководителей получают специализированное образование в области строительства, геодезии, безопасности строительства и других специализированных сфер работы. Как правило, большинство генеральных подрядчиков начинают свою деятельность как строительные организации. Постепенно приобретая опыт в различных аспектах строительства, генеральный подрядчик овладевает всесторонней экспертизой и приобретает навыки, необходимые для управления всем процессом строительства.

Выбор генерального подрядчика

Выбор генерального подрядчика осуществляется в результате тендерной процедуры, по совету архитектора, инженера или по выбору самого заказчика. Основа выбора генерального подрядчика чаще всего строится на рекомендациях и отзывах от заказчиков, релевантном опыте работы. В ряд случаев заказчики требуют от генерального подрядчика подтверждения финансовой стабильности организации.

Механизм работы генерального подрядчика

Приступая к работе, генеральный подрядчик сначала оценивает проектную или тендерную документацию. В зависимости от целей и задач проекта, генеральный подрядчик определяет стоимость своих услуг в комплексе, включая накладные расходы, расходы на материалы и оборудование, стоимость работы привлекаемых подрядчиков и персонала, таким образом формируя общую смету всего проекта и обосновывая ее. Такая документация включает в себя техническое задание, юридические документы, концепцию планировочных решений, спецификации, различные дополнения, изменения и рекомендации по проекту, подготовленные в том числе архитектором.

Наиболее часто механизм работы генерального подрядчика на проекте строится следующим образом.

• Собственник недвижимости или застройщик разрабатывает техническое задание для выполнения строительных работ или работ по ремонту помещения либо объекта недвижимости.
• Далее заказчик объявляет тендерную процедуру по отбору участников процесса строительства, либо самостоятельно собирает проектную группу, руководствуясь собственным опытом и экспертизой. Сегодня подрядчики часто участвуют в проектной группе, предоставляя услуги предпроектной подготовки, такие как предоставление сметы проекта и разработка планировочных решений.
• В процессе тесного сотрудничества архитектора, проектировщика и генерального подрядчика осуществляется работа по строительству объекта.

Важно уже на стадии концепции привлекать экспертов по строительству и сдаче офисов в аренду, чтобы в конечном итоге проект был не просто успешным с точки зрения эстетики, но функциональным и привлекательным в контексте соотношении цены и качества для арендаторов или конечных пользователей.

Институт генподряда в России

Деятельность генеральных подрядчиков в Российской Федерации регулируется статьей 706 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018). Согласно федеральному законодательству, если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик начинает выступать в роли генерального подрядчика.

Также законодательство закрепляет за генеральным подрядчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком. В этом случае ответственность генерального подрядчика регламентируется в соответствии с правилами пункта 1 статьи 313 и статьи 403 Гражданского Кодекса.

В случае если с согласия генерального подрядчика договоры на выполнение работ с другими лицами заключаются лично заказчиком, то только указанные лица несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение работы непосредственно перед заказчиком.

В данный момент в России предпринимаются инициативы по созданию единых профессиональных стандартов в сфере деятельности строительных компаний и генеральных подрядчиков, работающих с объектами коммерческой недвижимости. Например, разработкой стандартов отрасли занимается Комитет по офисной недвижимости Ассоциации административно-хозяйственных профессионалов (АХП).

Литература

• Статья 706 ГК РФ. Генеральный подрядчик и субподрядчик (действующая редакция)

Ссылки

• https://en.wikipedia.org/wiki/General_contractor
• Кураков Л. П., Кураков В. Л., Кураков А. Л. Экономика и управление, финансы и право