Посуточная аренда в России

Посуточная аренда в России
Файл:Фотография сдающихся внаем квартир.jpg
Дата	2024-03-2323 марта 2024 года
Причина	Федеральный закон от 23 марта 2024 г. «О внесении изменения в статью 30 Жилищного кодекса Российской Федерации»

Посу́точная аре́нда в Росси́и — краткосрочный найм квартир (от одних до несколько суток), разрешённый внесёнными 23 марта 2024 года изменениями в Жилищный кодекс Российской Федерации. Поправки отменили нормы Федерального закона N 59-ФЗ «О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации», запрещавшие размещать гостиницы или оказывать подобные услуги в многоквартирных домах.

В соответствии с нововведениями собственник имеет право сдать квартиру безвозмездно, а также на основании договора аренды с соблюдением интересов соседей, обеспечении правил содержания и пользования жилым помещением, наличии приборов учёта воды, электроэнергии, газа. В случае нарушений, граждане, живущие по соседству и чьи права ущемлены, должны обращаться за защитой в суд.

Нехорошая квартира

Урегулировать порядок посуточной аренды потребовал Конституционный суд России, рассматривавший в 2023 году жалобу жителя Пскова П. Е. Бахирева. Тот оспаривал конституционность нормы Жилищного кодекса, которая не допускала размещение в жилых помещениях гостиниц. Как сообщил сам заявитель, он с 2019 года являлся индивидуальным предпринимателем, посуточно сдавал однокомнатную квартиру в центре города, рекламируя услуги через Интернет и уплачивая с этих доходов налог по упрощённой схеме. Соседи Бахирева обратились в суд, заявив, что его постояльцы устраивают ночные увеселения, в связи с чем приходилось неоднократно вызывать полицию. Псковский городской суд запретил Бахиреву предоставлять такого рода гостиничные услуги, апелляционная коллегия Псковского областного суда оставила решение в силе. В своём заявлении в Конституционный суд истец заявил, что посуточная аренда не является оказанием гостиничных услуг и лишь законодательная неопределённость позволяет приравнивать одно к другому.

Логика запрета

КС отметил, что не установлено нормативно, какие конкретно признаки позволяют квалифицировать краткосрочную аренду как оказание гостиничных услуг. Проанализировав судебную практику, резюмировал, что обычно в решениях нижестоящих инстанций по таким делам приводятся следующие доводы при запрете:

• собственник квартиры размещает в Интернете рекламу, из которой усматриваются признаки гостиничных услуг;
• собственник сдаёт квартиру в ходе индивидуальной предпринимательской деятельности;
• собственник сдаёт квартиру неограниченному кругу лиц, из чего усматриваются признаки гостиничных услуг;
• приводятся негативные факты о поведении граждан, снимающих данную квартиру посуточно;
• расчётным периодом являются сутки, следовательно квартира предоставляется для временного размещения граждан;
• собственник не перевёл помещение в категорию нежилого.

Законодательная коллизия

В своём постановлении КС отметил, что подобное истолкование обстоятельств и запрет на краткосрочную аренду жилья влечёт «повышенный риск столкновения конституционных ценностей», поскольку для собственника жильё служит «благом экономическим, объектом гражданского оборота», а также каждый гражданин имеет право на свободное распоряжение имуществом для предпринимательской деятельности. КС потребовал законодательно урегулировать порядок суточной аренды жилья. Указав при этом, как пояснил в интервью вице-президент Гильдии российских адвокатов Никита Филиппов, на существующую неопределённость в вопросе:

…при внесении законопроекта в Госдуму его целью было урегулирование особенностей посуточной сдачи квартир с учётом интересов собственников, нанимателей и соседей, на что указал Конституционный суд, признавая, что запрет на оказание гостиничных услуг в квартире не распространяется на посуточную сдачу квартиры в наём, даже если в этом случае есть отдельные формальные признаки оказания гостиничных услуг.

В итоге Правительством РФ был внесён в Госдуму законопроект по изменению норм Жилищного кодекса и 13 марта 2024 года депутаты приняли соответствующие поправки:

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма)…В случае, если предоставление такого жилого помещения нарушает жилищные права граждан, проживающих в многоквартирном доме, в котором оно расположено, граждане, жилищные права которых нарушены, вправе обратиться за их защитой в суд.

Интересы соседей

При работе над законопроектом депутаты собирались обязать арендодателя заручиться согласием 75 % соседей, но впоследствии расценили подобную норму как слишком жесткую и нереалистичную. Впрочем, столь же нереалистичным экспертами оценивалось вошедшее в закон положение о праве соседей обращаться в суд, если права их нарушены. Так, юрист в сфере недвижимости Светлана Краснова заявила в интервью:

Такие разбирательства требуют наличия у истца времени и юридической грамотности либо сбора денежных средств на привлечение адвоката, а собрать с жильцов дополнительные деньги — всегда большая проблема.

Тем не менее, от идеи всё-таки ввести норму об обязательном согласии соседей при сдаче квартир в краткосрочную аренду законодатели не отказались. Так, глава думского комитета по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев 14 марта 2024 года заявил в интервью:

Нами разработан ещё один законопроект, который касается посуточной аренды жилья, где будет прописано следующее правило: человек, который хочет заниматься посуточной арендой, должен это согласовать со всеми соседями, получить согласие от соседей на такой вид коммерческой деятельности. То есть это лестничная площадка и смежные квартиры. Если, допустим, квартира стенка в стенку находится в соседнем подъезде, данный собственник должен получить согласие от этих соседей, что они не против, что в квартире будут ежесуточно меняться проживающие.

Дополнительная информация

Файл:Хостел в квартире.jpg

Хостел в жилом доме (2019)

Закон 2019 года, запретивший в своё время краткосрочную аренду квартир, был принят в связи с многочисленными скандалами из-за хостелов, устроенных в обычных многоэтажках. С тех пор велись дискуссии о том, как сбалансировать интересы арендодателей и соседей. В том числе высказывалась идея регистрировать такие квартиры как «туристическое жильё», а собственников как неких «операторов рынка». В постановлении 2023 года о необходимости чёткого нормативного регулирования краткосрочной аренды Конституционный суд отметил, что посуточное заселение способно существенно дополнять гостиничную сферу, а также расширять выбор для тех, кто желает сэкономить и кому номер в отеле не по карману.

Примечания

Одним из источников, использованных при создании данной статьи, является статья из википроекта «Рувики» («ruwiki.ru») под названием «Посуточная аренда в России», расположенная по адресу: — «https://ru.ruwiki.ru/wiki/Посуточная_аренда_в_России» Материал указанной статьи полностью или частично использован в Циклопедии по лицензии CC-BY-SA 4.0 и более поздних версий. Всем участникам Рувики предлагается прочитать материал «Почему Циклопедия?».