Экономика недвижимости

Экономисты по недвижимости анализируют спрос, предложение и ценообразование в сфере недвижимости

Экономика недвижимости (англ. Real estate economics) ― раздел экономической теории, применяющий экономические методы к рынкам недвижимости, описывает, объясняет и предсказывает закономерности цен, спроса и предложения. Подразделом является экономика жилищного строительства, которая концентрируется на рынках жилой недвижимости, в то время как исследования тенденций в сфере недвижимости сосредоточены на бизнесе и структурных изменениях, влияющих на отрасль. Оба основаны на анализе частичного равновесия (спроса и предложения), экономике городов, пространственной экономике, фундаментальных и обширных исследованиях, опросах и финансах.

Обзор рынков недвижимости

Основными участниками рынков недвижимости являются:

• Пользователи: Эти люди являются как владельцами, так и арендаторами. Они покупают дома или коммерческую недвижимость в качестве инвестиций, а также для проживания или использования в качестве бизнеса. Предприятиям могут потребоваться или не потребоваться здания для использования земли. Земля может использоваться и другими способами, например, для сельского хозяйства, лесного хозяйства или добычи полезных ископаемых.
• Владельцы: Эти люди являются чистыми инвесторами. Они не занимают недвижимость, которую они покупают. Как правило, они сдают или сдают в аренду имущество другим лицам.
• Арендаторы: Эти люди являются чистыми потребителями.
• Застройщики: Эти люди участвуют в разработке земельных участков для строительства зданий для продажи на рынке.
• Ремонтники: эти люди поставляют отремонтированную недвижимость на рынок.
• Фасилитаторы: В эту группу входят банки, брокеры по недвижимости, юристы, государственные регулирующие органы и другие, которые содействуют покупке и продаже недвижимости.

Выбор пользователей, владельцев и арендаторов формирует спрос на рынке, в то время как выбор владельцев, застройщиков и ремонтников формирует предложение. Чтобы применить простой анализ спроса и предложения к рынкам недвижимости, необходимо внести ряд изменений в стандартные микроэкономические допущения и процедуры. В частности, необходимо учитывать уникальные характеристики рынка недвижимости. К этим характеристикам относятся:

• Долговечность. Недвижимость долговечна. Здание может простоять десятилетия или даже столетия, а земля под ним практически не поддается разрушению. В результате рынки недвижимости моделируются как фондовый/потоковый рынок. Хотя пропорция сильно меняется с течением времени, подавляющее большинство предложения зданий состоит из существующих зданий, в то время как небольшая часть состоит из потока новых разработок. Запас предложения недвижимости в любой период определяется существующим запасом в предыдущем периоде, скоростью износа существующего запаса, скоростью обновления существующего запаса и потоком нового строительства в текущем периоде. Влияние изменений на рынке недвижимости, как правило, смягчается относительно большим запасом существующих зданий.
• Неоднородность. Каждая единица недвижимости уникальна с точки зрения ее местоположения, здания и финансирования. Это затрудняет ценообразование, увеличивает затраты на поиск, создает информационную асимметрию и значительно ограничивает взаимозаменяемость. Чтобы обойти эту проблему, экономисты, начиная с Мут (1960), определяют предложение в единицах обслуживания; то есть любая физическая единица может быть разложена на услуги, которые она предоставляет. Олсен (1969) описывает эти единицы жилищных услуг как ненаблюдаемую теоретическую конструкцию. Жилищный фонд обесценивается, что делает его качественно отличным от новостроек. Процесс выравнивания рынка осуществляется на нескольких уровнях качества. Кроме того, рынок недвижимости обычно делится на жилой, коммерческий и промышленный сегменты. Она также может быть дополнительно разделена на подкатегории, такие как рекреационные, приносящие доход, исторические или охраняемые и тому подобное.
• Высокие операционные издержки. Покупка и/или переезд в дом обходятся намного дороже, чем большинство видов сделок. Расходы включают в себя расходы на поиск, сборы за недвижимость, расходы на переезд, судебные издержки, налоги на передачу земли и сборы за регистрацию документов. Транзакционные издержки для продавца обычно составляют от 1,5% до 6% от покупной цены. В некоторых странах континентальной Европы транзакционные издержки как для покупателя, так и для продавца могут составлять от 15% до 20%.
• Длительные временные задержки. Процесс корректировки рынка подвержен временным задержкам из-за продолжительности времени, которое требуется для финансирования, проектирования и строительства нового предложения, а также из-за относительно медленных темпов изменения спроса. Из-за этих задержек существует большой потенциал для нарушения равновесия в краткосрочной перспективе. Механизмы регулирования, как правило, работают медленно по сравнению с более подвижными рынками.
• Как инвестиционный товар, так и потребительский товар. Недвижимость может быть приобретена с расчетом на получение прибыли (инвестиционный товар), с намерением ее использовать (потребительский товар) или и то, и другое. Эти функции могут быть разделены (когда участники рынка концентрируются на одной или другой функции) или объединены (в случае человека, который живет в доме, которым он владеет). Эта двойная природа блага означает, что люди нередко чрезмерно инвестируют в недвижимость, то есть вкладывают в актив больше денег, чем он стоит на открытом рынке.
• Неподвижность. Недвижимость неподвижна с точки зрения местоположения (за исключением домов на колесах, но земля под ними все еще неподвижна). Потребители приходят к благу, а не благо идет к потребителю. Из-за этого не может быть физического рынка. Эта пространственная неподвижность означает, что корректировка рынка должна происходить за счет людей, переезжающих в жилые помещения, а не за счет перемещения товаров. Например, если вкусы меняются и все больше людей требуют загородных домов, люди должны искать жилье в пригороде, потому что невозможно перенести свой существующий дом и участок в пригород (даже домовладелец на колесах, который мог бы переместить дом, все равно должен найти новый участок). Пространственная неподвижность в сочетании с непосредственной близостью жилых единиц в городских районах предполагают потенциал внешних эффектов, присущих данному местоположению.

Жилищная отрасль

Жилищная отрасль - это разработка, строительство и продажа домов. Ее интересы в Соединенных Штатах представляет Национальная ассоциация домостроителей (NAHB). В Австралии торговой ассоциацией, представляющей отрасль жилищного строительства, является Ассоциация жилищного строительства. Это также относится к рынку жилья, что означает спрос и предложение на дома, обычно в определенной стране или регионе. Рынок жилья включает в себя такие характеристики, как предложение жилья, спрос на жилье, цены на жилье, сектор аренды и государственное вмешательство на рынке жилья.

Спрос на жилье

Основными факторами, определяющими спрос на жилье, являются демографические факторы. Но другие факторы, такие как доход, цена жилья, стоимость и доступность кредита, предпочтения потребителей, предпочтения инвесторов, цена заменителей и цена дополнений, все играют определенную роль.

Основными демографическими переменными являются численность населения и прирост населения: чем больше людей занято в экономике, тем выше спрос на жилье. Но это чрезмерное упрощение. Необходимо учитывать размер семьи, возрастной состав семьи, количество первых и вторых детей, чистую миграцию (иммиграция минус эмиграция), формирование несемейных домохозяйств, количество домохозяйств с двумя семьями, показатели смертности, показатели разводов и браков. В жилищной экономике элементарной единицей анализа не является индивид, как в стандартных моделях частичного равновесия. Скорее, это домохозяйства, которые нуждаются в жилищных услугах: обычно одно домохозяйство на дом. Размер и демографический состав домохозяйств изменчивы и не являются полностью экзогенными. Она является эндогенной для рынка жилья в том смысле, что по мере роста цен на жилищные услуги размер домохозяйства также будет иметь тенденцию к увеличению.

Доход также является важным фактором, определяющим. Эмпирические показатели эластичности спроса по доходам в Северной Америке варьируются от 0,5 до 0,9 (De Leeuw 1971). Если измерять эластичность постоянного дохода, результаты будут немного выше (Kain and Quigley 1975), потому что временный доход варьируется от года к году и у разных людей, поэтому положительный временный доход, как правило, компенсирует отрицательный временный доход. Многие экономисты в области жилищного строительства используют постоянный доход, а не годовой доход из-за высокой стоимости покупки недвижимости. Для многих людей недвижимость будет самым дорогим товаром, который они когда-либо купят.

Цена жилья также является важным фактором. Ценовая эластичность спроса на жилищные услуги в Северной Америке оценивается как отрицательная 0,7 Полински и Эллвудом (1979) и как отрицательная 0,9 Майзелем, Бернхемом и Остином (1971).

Спрос на жилье отдельного домохозяйства можно смоделировать с помощью стандартной теории полезности /выбора. Может быть построена функция полезности, такая как $U=U(X_{1},X_{2},X_{3},X_{4},...X_{n})$, в которой полезность домохозяйства является функцией различных товаров и услуг ($X$). Это будет зависеть от бюджетных ограничений, таких как $P_{1}X_{1}+P_{2}X_{2}+...P_{n}X_{n}=Y$, где $Y$ доступный доход домохозяйства и $Ps$ цены на различные товары и услуги. Равенство указывает на то, что деньги, потраченные на все товары и услуги, должны быть равны имеющемуся доходу. Поскольку это нереально, модель должна быть скорректирована с учетом заимствований и сбережений. Требуется мера богатства, пожизненного дохода или постоянного дохода. Модель также должна быть скорректирована с учетом неоднородности недвижимости. Это может быть сделано путем деконструкции функции полезности. Если жилищные услуги ($X_{4}$) разделить на составляющие компоненты ($Z_{1},Z_{2},Z_{3},Z_{4},...Z_{n}$), функция полезности может быть переписана как $U=U(X_{1},X_{2},X_{3},(Z_{1},Z_{2},Z_{3},Z_{4},...Z_{n})...X_{n})$. Варьируя цены на жилищные услуги ($X_{4}$) и находя точки оптимальной полезности, можно построить график спроса домохозяйств на жилищные услуги. Рыночный спрос рассчитывается путем суммирования всех индивидуальных потребностей домохозяйств.

Предложение жилья

Клиент просматривает объявления о недвижимости в офисе агента в городе Линся, Китай

Застройщики производят жилищное строительство, используя землю, рабочую силу и различные ресурсы, такие как электричество и строительные материалы. Количество нового предложения определяется стоимостью этих ресурсов, ценой существующего фонда домов и технологией производства. Для типичного односемейного жилья в пригородах Северной Америки можно определить приблизительные проценты затрат следующим образом: затраты на приобретение - 10%; затраты на благоустройство территории - 11%; затраты на оплату труда - 26%; затраты на материалы - 31%; финансовые затраты - 3%; административные расходы - 15%; и маркетинг затраты, 4%. Многоквартирные жилые дома обычно распределяются следующим образом: затраты на приобретение - 7%; затраты на благоустройство территории - 8%; затраты на оплату труда - 27%; затраты на материалы - 33%; финансовые расходы - 3%; административные расходы - 17%; и маркетинговые расходы - 5%. Требования к государственному подразделению могут увеличить затраты на разработку до 3%, в зависимости от юрисдикции. Различия в строительных нормах и правилах составляют около 2% разницы в затратах на разработку. Тем не менее, эти затраты на разделение и строительные нормы обычно увеличивают рыночную стоимость зданий, по крайней мере, на сумму их затрат. Производственная функция, такая как {$Q=f(L,N,M)$ может быть построено, в котором $Q$ количество построенных домов, $N$ количество занятой рабочей силы, $L$ количество используемой земли и $M$ количество других материалов. Однако эта производственная функция должна быть скорректирована с учетом реконструкции и расширения существующих зданий. Для этого строится вторая производственная функция, которая включает в себя фонд существующего жилья и его возраст в качестве определяющих факторов. Две функции суммируются, что дает общую производственную функцию. Альтернативно, гедонистическая модель ценообразования может быть регрессирована.

Долгосрочная ценовая эластичность предложения довольно высока. Джордж Фаллис (1985) оценивает его в 8,2, но в краткосрочной перспективе предложение имеет тенденцию быть очень неэластичным по цене. Эластичность цены предложения зависит от эластичности замещения и ограничений предложения. Существует значительная взаимозаменяемость как между землей и материалами, так и между рабочей силой и материалами. В местах с высокой стоимостью застройщики обычно могут строить многоэтажные бетонные здания, чтобы уменьшить количество используемой дорогой земли. Поскольку с 1950-х годов затраты на рабочую силу возросли, были использованы новые материалы и капиталоемкие технологии для сокращения объема используемой рабочей силы. Однако ограничения предложения могут существенно повлиять на возможность замены. В частности, нехватка квалифицированной рабочей силы (и требования профсоюзов) может сдерживать замену капитала рабочей силой. Доступность земли также может ограничить возможность замены, если область интересов очерчена (т.е. Чем больше площадь, тем больше поставщиков земли и тем больше возможна замена). Контроль за землепользованием, такой как устав о зонировании , также может снизить взаимозаменяемость земель.

Механизм корректировки

Основным механизмом корректировки является модель "запасы / потоки", отражающая тот факт, что около 98% рынка составляют существующие запасы, а около 2% - поток новых зданий.

На соседней диаграмме объем предложения жилья представлен на левой панели, а новый поток - на правой панели. Базовый механизм корректировки состоит из четырех этапов. Во-первых, начальная равновесная цена (Ro) определяется пересечением предложения существующего жилищного фонда (SH) и спроса на жилье (D). Затем эта арендная плата переводится в стоимость (Vo) посредством дисконтирования денежных потоков. Стоимость рассчитывается путем деления арендной платы за текущий период на ставку дисконтирования, то есть как бессрочная. Затем стоимость сравнивается с затратами на строительство (CC), чтобы определить, существуют ли выгодные возможности для застройщиков. Пересечение стоимости строительства и стоимости жилищных услуг определяет максимальный уровень ввода нового жилья (HSo). Наконец, количество вводимого жилья в текущем периоде добавляется к имеющемуся жилищному фонду в следующем периоде. В следующем периоде кривая предложения SH сдвинется вправо на величину HSo.

Корректировка с учетом амортизации

На диаграмме справа показано влияние амортизации. Если предложение существующего жилья ухудшается из-за износа, то запас предложения жилья обесценивается. Из-за этого предложение жилья (SHo) сместится влево (к SH1), что приведет к новому равновесному спросу R1 (поскольку количество домов уменьшилось, но спрос все еще существует). Увеличение спроса от Ro до R1 приведет к сдвигу функции стоимости вверх (от Vo до V1). В результате можно с прибылью построить больше домов и увеличить количество вводимых в эксплуатацию объектов (от HSo до HS1). Затем предложение жилья вернется в исходное положение (от SH1 до SHo).

Увеличение спроса

Диаграмма справа показывает последствия увеличения спроса в краткосрочной перспективе. В случае увеличения спроса на жилье, такого как переход от Do к D1, будет либо корректировка цены, либо корректировка количества, либо и то, и другое. Чтобы цена оставалась неизменной, предложение жилья должно увеличиваться. То есть предложение SHo должно увеличиться на HS.

Увеличение затрат

Диаграмма справа показывает последствия увеличения затрат в краткосрочной перспективе. Если стоимость строительства возрастет (скажем, с CCo до CC1), застройщики сочтут свой бизнес менее прибыльным и будут более избирательны в своих начинаниях. Кроме того, некоторые застройщики могут покинуть отрасль. Количество строящихся домов уменьшится (HSo до HS1). Это в конечном итоге приведет к снижению уровня предложения (с SHo до SH1), поскольку существующий фонд жилья обесценивается. Цены будут иметь тенденцию к росту (от Ro до R1).

Финансирование недвижимости

Существуют различные способы финансирования недвижимости: государственные и коммерческие источники и учреждения. Покупатель жилья или застройщик может получить финансовую помощь от ссудо-сберегательных ассоциаций, коммерческих банков, сберегательных касс, ипотечных банкиров и брокеров, компаний по страхованию жизни, кредитных союзов, федеральных агентств, индивидуальных инвесторов и застройщиков.

За последнее десятилетие цены на жилье в Пекине и Шанхае ежегодно увеличивались в среднем на двузначные цифры. Однако многие наблюдатели и исследователи утверждают, что фундаментальные показатели жилищного сектора, как отраслевые, так и макроэкономические, возможно, были движущей силой волатильности цен на жилье.

Ссудо-сберегательные ассоциации

 → Ассоциация сбережений и займов

Наиболее важной целью этих учреждений является предоставление ипотечных кредитов на жилую недвижимость. Эти организации, которые также известны как сберегательные ассоциации, строительные и кредитные ассоциации, кооперативные банки (в Новой Англии) или ассоциации приусадебных участков (в Луизиане), являются основным источником финансовой помощи большому сегменту американских домовладельцев. Как учреждения, финансирующие строительство жилья, они уделяют основное внимание жилым домам на одну семью и готовы выдавать кредиты в этой области.

Некоторые из наиболее важных характеристик ссудо-сберегательной ассоциации:

• Как правило, это местное и частное учреждение, занимающееся финансированием жилья.
• Он получает сбережения физических лиц и использует эти средства для предоставления долгосрочных амортизированных кредитов покупателям жилья.
• Он предоставляет кредиты на строительство, покупку, ремонт или рефинансирование домов.
• Она является государственной или федеральной.

Коммерческие банки

 → Коммерческий банк

В связи с изменениями в банковском законодательстве и политике коммерческие банки становятся все более активными в финансировании жилья. При получении ипотечных кредитов на недвижимость эти учреждения придерживаются двух основных практик:

• Некоторые банки поддерживают активные и хорошо организованные отделы, основной функцией которых является активная конкуренция за кредиты на недвижимость. В районах, где отсутствуют специализированные финансовые учреждения, занимающиеся недвижимостью, эти банки становятся источником ипотечных кредитов на жилье и фермерские хозяйства.
• Банки приобретают ипотечные кредиты, просто покупая их у ипотечных банкиров или дилеров.
• Кроме того, дилерские сервисные компании, которые первоначально использовались для получения автокредитов для постоянных кредиторов, таких как коммерческие банки, хотели расширить свою деятельность за пределы своего региона. Однако в последние годы такие компании сосредоточились на получении кредитов на покупку жилья на колесах в больших объемах как для коммерческих банков, так и для ссудо-сберегательных ассоциаций. Сервисные компании получают эти кредиты от розничных дилеров, как правило, без права регресса. Почти все соглашения с банками или сервисными компаниями содержат политику страхования кредита, которая защищает кредитора в случае дефолта потребителя.

Сберегательные банки

 → Сберегательный банк

Эти депозитарные финансовые учреждения имеют федеральную лицензию, в основном принимают депозиты потребителей и выдают ипотечные кредиты на жилье.

Ипотечные банкиры и брокеры

 → Ипотечный брокер

Ипотечные банкиры - это компании или частные лица, которые выдают ипотечные кредиты, продают их другим инвесторам, обслуживают ежемесячные платежи и могут выступать в качестве агентов по распределению средств для уплаты налогов и страхования.

Ипотечные брокеры предоставляют покупателям жилья кредиты из различных источников. Их доход поступает от кредитора, предоставляющего кредит, как и в любом другом банке. Поскольку они могут обращаться к различным кредиторам, они могут совершать покупки от имени заемщика и добиваться наилучших доступных условий. Несмотря на законодательство, которое может благоприятствовать крупным банкам, ипотечные банкиры и брокеры поддерживают конкурентоспособность рынка, поэтому крупнейшие кредиторы должны продолжать конкурировать по цене и обслуживанию. По словам Дона Бернетта из Brightgreen Homeloans в Порт-Ориндж, штат Флорида, "Канал ипотечного банкира и брокера жизненно важен для поддержания конкурентного баланса в ипотечной отрасли. Без этого крупнейшие кредиторы могли бы чрезмерно влиять на ставки и цены, потенциально нанося ущерб потребителю. Конкуренция заставляет каждую организацию в этой отрасли постоянно улучшать свои показатели, и в этом случае выигрывает потребитель".

Компании по страхованию жизни

Компании по страхованию жизни являются еще одним источником финансовой помощи. Эти компании предоставляют кредиты на недвижимость в качестве одной из форм инвестиций и время от времени корректируют свои портфели с учетом меняющихся экономических условий. Частные лица, обращающиеся за кредитом в страховую компанию, могут иметь дело непосредственно с местным филиалом или с местным брокером по недвижимости, который выступает в качестве кредитного корреспондента для одной или нескольких страховых компаний.

Кредитные союзы

 → Кредитный союз

Эти совместные финансовые учреждения организованы людьми, которых объединяют общие узы, например, сотрудниками компании, профсоюза или религиозной группы. Некоторые кредитные союзы предлагают ипотечные кредиты в дополнение к другим финансовым услугам.

Федеральные агентства

При определенных условиях и ограничениях фонда Администрация ветеранов (VA) предоставляет прямые займы кредитоспособным ветеранам в зонах нехватки жилищных кредитов, определенных администратором VA. Такими районами, как правило, являются сельские районы и небольшие города, а также поселки, расположенные недалеко от мегаполисов или пригородных районов крупных городов — районы, где кредиты GI от частных учреждений недоступны.

Федеральные агентства, упомянутые здесь, не включают в себя так называемых кредиторов второго уровня, которые выходят на сцену после того, как ипотека оформляется между кредитным учреждением и индивидуальным покупателем жилья.

Инвестиционные фонды недвижимости

 → Инвестиционный фонд недвижимости

Доступны инвестиционные трасты в недвижимость (REIT), которые появились, когда Закон об инвестиционных трастах в недвижимость вступил в силу 1 января 1961 года. REIT, как и ссудо-сберегательные ассоциации, занимаются кредитованием недвижимости и могут обслуживать и обслуживают национальный рынок недвижимости, хотя в их деятельности произошла некоторая специализация.

В Соединенных Штатах REIT, как правило, практически не платят федеральный подоходный налог, но подчиняются ряду специальных требований, изложенных в Налоговом кодексе, одним из которых является требование ежегодно распределять не менее 90% своего налогооблагаемого дохода в виде дивидендов среди акционеров.

Другие источники

Индивидуальные инвестиции представляют собой довольно крупный, но несколько сокращающийся источник денежных средств для ипотечных жилищных кредитов. Опытные наблюдатели утверждают, что эти кредиторы предпочитают краткосрочные обязательства и обычно ограничивают свои кредиты суммой менее двух третей от стоимости жилой недвижимости. Аналогичным образом, строительные подрядчики иногда принимают вторые ипотечные кредиты в качестве частичной оплаты стоимости строительства дома, если покупатель не в состоянии увеличить общую сумму первоначального взноса сверх первой предложенной ипотечной суммы.

Кроме того, покупатели жилья или строители могут сэкономить свои деньги, используя FSBO, чтобы не платить дополнительные сборы.

Ссылки

• Real estate economics // Английская Википедия

Одним из источников, использованных при создании данной статьи, является статья из википроекта «Руниверсалис» («Руни», руни.рф) под названием «Экономика недвижимости», расположенная по адресу: — «https://руни.рф/index.php/Экономика_недвижимости» Материал указанной статьи полностью или частично использован в Циклопедии по лицензии CC BY-SA. Всем участникам Руниверсалиса предлагается прочитать «Обращение к участникам Руниверсалиса» основателя Циклопедии и «Почему Циклопедия?».